Le régime juridique de la copropriété
au Sénégal

Introduction : la verticalisation des villes sénégalaises

Le Sénégal connaît depuis deux décennies une transition urbaine majeure. À Dakar, la saturation foncière et la croissance démographique ont progressivement imposé la construction en hauteur comme réponse à la rareté de l'espace urbanisable. Cette dynamique s'est étendue à Thiès, Saint-Louis et aux pôles nouveaux comme Diamniadio. L'immeuble collectif — résidentiel, tertiaire ou mixte — est devenu le mode dominant de production de logements et de bureaux.

Ce mouvement de verticalisation s'accompagne d'une complexification des rapports juridiques : plusieurs propriétaires se partagent un même immeuble, des équipements et des espaces communs, avec des intérêts parfois divergents. La copropriété est précisément le cadre juridique qui organise cette coexistence. Elle permet à chacun de jouir d'un lot privatif tout en participant à la gestion collective des parties communes.

Or, la copropriété sénégalaise reste mal connue du grand public et parfois imparfaitement appliquée. Les litiges liés aux charges impayées, à la gouvernance du syndic ou à l'usage des parties communes sont fréquents. La Direction générale de la construction et de l'habitat (DGCH) a engagé depuis 2024 un chantier de modernisation du cadre réglementaire, tandis que la Direction générale des impôts et des domaines (DGID) et le Cadastre ont lancé des formations pour sécuriser les transactions et la gestion des copropriétés[reference:0][reference:1].

Le cadre juridique de la copropriété

2.1. La loi n°88-04 du 16 juin 1988 : le texte fondateur

La loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue le socle du droit sénégalais de la copropriété. Elle définit les principes fondamentaux : la division de l'immeuble en lots, l'existence de parties privatives et de parties communes, la répartition des charges et l'organisation de la gouvernance.

Son article 9 pose le principe de liberté d'usage des parties privatives, tempéré par l'interdiction de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble : « le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble »[reference:3].

2.2. L'articulation avec le Code de la Construction et le Code des Droits Réels

La loi de 1988 s'articule avec d'autres textes :

• Le Code de la Construction : il encadre les aspects techniques et urbanistiques de la construction, notamment les autorisations de construire, le contrôle des bâtiments menaçant ruine et les règles de sécurité. Il complète la loi de 1988 pour tout ce qui touche à l'acte de construire.
• Le Code des Droits Réels (Loi n°64-46) : il définit les droits de propriété, les servitudes et les sûretés réelles. Il fournit le cadre général dans lequel s'inscrit la copropriété, notamment pour l'hypothèque et les voies d'exécution.

La jurisprudence a précisé que le règlement de copropriété doit respecter non seulement les plans du permis de construire, mais aussi l'harmonie de la copropriété et les droits des copropriétaires. Toute construction nouvelle au sein d'une copropriété requiert l'accord de l'assemblée générale et une autorisation d'urbanisme[reference:4].

La structure fondamentale : parties privatives, parties communes et tantièmes

3.1. Les parties privatives

Les parties privatives comprennent les espaces réservés à l'usage exclusif de chaque propriétaire : appartements, locaux commerciaux, caves, garages ou emplacements de stationnement attribués. Le copropriétaire dispose d'une liberté d'usage sur son lot, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres occupants.

3.2. Les parties communes

Les parties communes regroupent l'ensemble des éléments bâtis et des installations destinés à l'usage ou à l'utilité collective :

• Le terrain d'assiette
• Les gros œuvres (fondations, murs porteurs, façades, toitures)
• Les espaces de circulation (escaliers, couloirs, hall d'entrée)
• Les réseaux et équipements d'intérêt commun (canalisations, gaines d'évacuation, ascenseurs, pompes de surpression d'eau, locaux de gardiennage)

Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires. Elles ne peuvent faire l'objet d'une appropriation privative ni d'une division.

3.3. Les tantièmes de copropriété

Chaque lot est associé à une quote-part exprimée en millièmes ou dix-millièmes, appelée tantième. Cette quote-part détermine trois éléments essentiels :

La détermination des tantièmes est généralement réalisée par un géomètre-expert, qui établit les mesures des lots privatifs et des parties communes, et les traduit en coefficients. Cette opération est essentielle pour garantir une répartition équitable des charges et des droits de vote[reference:5].

Le triangle institutionnel : syndicat, assemblée générale et syndic

La gouvernance d'une copropriété repose sur une structure tripartite fixée par la législation.

4.1. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est un groupement doté de la personnalité civile qui naît de plein droit dès la création de la copropriété. Il rassemble l'ensemble des propriétaires sans exception. Sa mission est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.

4.2. L'assemblée générale (AG)

L'assemblée générale est l'organe souverain du syndicat. Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an. C'est le lieu où s'exerce le droit de vote sur :

• L'approbation des comptes de l'exercice écoulé
• Le vote du budget prévisionnel de l'exercice à venir
• L'élection ou le renouvellement du mandat du syndic
• L'engagement de travaux d'entretien exceptionnels ou d'amélioration

Les décisions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix pour les décisions les plus importantes (travaux majeurs, modification du règlement). Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification pour contester les décisions[reference:6].

4.3. Le syndic de copropriété

Le syndic est le mandataire de la copropriété et l'organe exécutif élu par l'AG. Il peut s'agir d'un professionnel de la gestion immobilière ou d'un copropriétaire bénévole. Ses responsabilités se répartissent en trois domaines :

Au Sénégal, la professionnalisation du syndic reste inégale. Beaucoup de copropriétés sont gérées par des bénévoles ou des sociétés peu spécialisées, ce qui peut expliquer certaines défaillances dans la gestion et le recouvrement[reference:7].

La typologie des charges de copropriété

La vie en communauté immobilière impose la participation financière de l'ensemble des copropriétaires. La répartition est obligatoirement formalisée dans le règlement de copropriété.

Les charges de copropriété couvrent l'entretien courant et les équipements communs. Un appartement dans une résidence avec piscine, ascenseur et gardiennage 24h/24 entraînera logiquement des charges plus élevées qu'un logement simple[reference:8].

Le recouvrement des impayés : procédures et voies d'exécution

L'impayé de charges constitue le risque principal pour l'équilibre financier et le maintien de la sécurité d'un immeuble. La législation sénégalaise met à la disposition du syndic une série de mécanismes gradués pour faire valoir les droits du syndicat.

6.1. La phase amiable : la sommation de payer

Préalable indispensable, le syndic fait adresser au copropriétaire débiteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier (commissaire de justice). Cet acte lui accorde un délai précis (généralement 15 à 30 jours) pour s'acquitter de sa dette.

6.2. La phase judiciaire : l'injonction de payer

Si la mise en demeure reste sans suite, le syndic saisit le Président du Tribunal compétent via la procédure d'injonction de payer. Il produit :

• Le règlement de copropriété
• Le procès-verbal d'AG approuvant les charges
• Le détail du compte du débiteur
• La sommation de payer

Le juge rend une ordonnance d'injonction de payer exécutoire. La procédure d'injonction de payer est ouverte lorsque la demande a une cause contractuelle et ne dépasse pas un certain seuil (500 000 FCFA en principal selon les textes applicables)[reference:9]. Pour les montants supérieurs, la procédure de droit commun devant le tribunal civil s'applique.

6.3. Les garanties et saisies (sûretés réelles)

La jurisprudence récente et les réformes en cours

7.1. L'affaire Eden Roc c/ SOGEPA (2026)

En avril 2026, le tribunal civil de Dakar a rendu une décision marquante dans le litige opposant le Syndicat des copropriétaires de la résidence Eden Roc à la SOGEPA (Société nationale de gestion et d'exploitation du patrimoine bâti de l'État). La juridiction a condamné la SOGEPA à verser près de 334 millions de francs CFA au titre des arriérés de charges de copropriété, auxquels s'ajoutent 5 millions de FCFA de dommages et intérêts. L'État, bien que cité, a été mis hors de cause. Le juge a ordonné l'exécution provisoire de la décision[reference:10].

Cette affaire illustre plusieurs points essentiels :

• Les personnes morales publiques peuvent être condamnées au paiement de charges de copropriété lorsqu'elles occupent des lots.
• Les tribunaux sanctionnent la résistance abusive des débiteurs par des dommages et intérêts.
• L'exécution provisoire permet au syndicat de recouvrer rapidement sa créance, même en cas d'appel.

7.2. Le chantier de réforme du cadre réglementaire

La Direction générale de la construction et de l'habitat (DGCH) a engagé depuis 2024 une réflexion pour moderniser la loi de 1988. Les principaux chantiers identifiés sont :

• La gouvernance des syndicats et la clarification des rôles du syndic
• La gestion des biens communs et la répartition des charges
• L'entretien des parties communes et la sécurité des immeubles
• La coordination des intérêts divergents des copropriétaires
• La prise en compte des spécificités des immeubles de grande hauteur et des copropriétés mixtes (résidentiel + tertiaire)[reference:11]

Parallèlement, la DGID et le Cadastre ont organisé des formations destinées aux notaires, géomètres-experts et acteurs de l'immobilier pour harmoniser les pratiques et sécuriser les transactions en copropriété[reference:12].

Perspectives et recommandations

8.1. Pour les copropriétaires et les acheteurs

• Lire le règlement de copropriété avant tout achat : il fixe les règles de vie, la répartition des charges et les modalités de vote.
• Vérifier l'état des charges auprès du syndic : un vendeur débiteur peut bloquer la vente chez le notaire[reference:13].
• Participer aux assemblées générales : c'est le lieu où se décident le budget, les travaux et l'élection du syndic.

8.2. Pour les syndics

• Tenir une comptabilité rigoureuse et transparente : c'est la base de la confiance et de la prévention des litiges.
• Anticiper les impayés par des relances précoces et une procédure graduée (mise en demeure, injonction de payer).
• Utiliser les outils numériques (logiciels de gestion, tableaux de bord) pour accélérer le recouvrement et améliorer la communication avec les copropriétaires[reference:14].

8.3. Pour les pouvoirs publics

• Adopter un cadre réglementaire actualisé intégrant les réalités des immeubles de grande hauteur et des copropriétés mixtes.
• Renforcer la formation des syndics, notaires, géomètres et agents du Cadastre.
• Faciliter l'accès à la justice pour les petits litiges de copropriété, notamment via l'injonction de payer.

Conclusion

Le régime juridique de la copropriété au Sénégal repose sur un socle ancien — la loi n°88-04 du 16 juin 1988 — mais qui reste d'une actualité brûlante à l'heure de la verticalisation des villes. La copropriété organise la coexistence des droits privatifs et des obligations collectives, via un triangle institutionnel (syndicat, AG, syndic) et une répartition des charges strictement encadrée.

Les points clés à retenir sont les suivants :

• La copropriété est régie par la loi n°88-04, complétée par le Code de la Construction et le Code des Droits Réels.
• Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes (tantièmes), qui détermine la valeur, le droit de vote et la contribution aux charges.
• Le syndicat est une personne morale ; l'AG est l'organe souverain ; le syndic est l'organe exécutif.
• Les charges générales sont réparties proportionnellement aux tantièmes ; les charges spéciales selon l'utilité pour chaque lot.
• Le recouvrement des impayés suit un cadre gradué : mise en demeure, injonction de payer, saisie-attribution, hypothèque légale, saisie immobilière.
• La jurisprudence récente (Eden Roc c/ SOGEPA, 2026) confirme la détermination des tribunaux à sanctionner les débiteurs, y compris les personnes morales publiques.
• Des réformes sont en cours pour moderniser le cadre et l'adapter aux immeubles de grande hauteur et aux copropriétés mixtes.

Pour les propriétaires, les syndics et les pouvoirs publics, la maîtrise du droit de la copropriété est une condition indispensable à la pérennité du patrimoine immobilier sénégalais. Face à la complexité administrative et juridique, un règlement clair et un syndic rigoureux demeurent les meilleures garanties contre la dégradation des ensembles bâtis.

Références & Sources

1. Loi n°88-04 du 16 juin 1988 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Sénégal).
2. Code de la Construction du Sénégal (dispositions relatives aux autorisations de construire et au contrôle des bâtiments).
3. Loi n°64-46 portant Code des Droits Réels (Sénégal).
4. Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés et Acte uniforme portant procédures simplifiées de recouvrement et voies d'exécution.
5. Le Quotidien (2024). Syndic et copropriété au Sénégal : la DGCH sur le chantier d'un nouveau cadre réglementaire. 30 novembre 2024.[reference:15]
6. Walf Groupe (2025). Verticalité de l'immobilier : la DGID et le Cadastre outillent les acteurs pour sécuriser la copropriété. 2 décembre 2025.[reference:16]
7. Seneweb (2026). Eden Roc : la Sogepa condamnée à payer près de 338 millions FCFA aux copropriétaires. 29 avril 2026.[reference:17]
8. Immolux.sn (2026). Copropriété au Sénégal : comprendre le règlement, les charges et la gestion d'un immeuble collectif en 2026. 1er août 2026.[reference:18]
9. Ceracle (2023). Panorama de jurisprudence du droit de l'urbanisme et de la construction au Sénégal. (Article 9 de la loi n°88-04).[reference:19]
10. RIM Sénégal (2024). Les millièmes en copropriété. 9 décembre 2024.[reference:20]
11. BET PLUS SAS (2026). Retours d'expérience en droit immobilier et gestion de copropriété au Sénégal.